Reuters logo
Fitch Memeringkat Surat Utang Pakuwon di 'B+(EXP)'/RR4
July 17, 2014 / 9:22 AM / 3 years ago

Fitch Memeringkat Surat Utang Pakuwon di 'B+(EXP)'/RR4

(The following statement was released by the rating agency) SINGAPORE/JAKARTA/SYDNEY, July 17 (Fitch) Fitch Ratings telah memberikan peringkat 'B+', dengan Recovery Rating 'RR4' atas surat utang US dollar tanpa jaminan tambahan yang akan diterbitkan oleh PT Pakuwon Jati Tbk (Pakuwon) sejumlah sampai dengan sekitar USD30juta. Surat utang tambahan akan memiliki terms and conditions yang sama dengan surat utang senior tanpa jaminan USD168juta 7,125% yang akan jatuh tempo di 2019, yang memiliki peringkat 'B+'. Fitch berpendapat bahwa profil kredit Pakuwon akan tetap sesuai dengan peringkatnya saat ini meskipun ada tambahan penerbitan surat utang. Surat utang akan diterbitkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya, Pakuwon Prima Pte Ltd, dan dijamin oleh Pakuwon dan beberapa anak perusahaannya. Surat utang diperingkat pada level yang sama dengan Peringkat Senior Tanpa Jaminan Pakuwon karena merupakan kewajiban langsung, tanpa syarat, tanpa jaminan, dan tidak tersubordinasi dari perusahaan. FAKTOR-FAKTOR PENGGERAK PERINGKAT Dukungan Dari Portfolio Properti Investasi: Pakuwon adalah developer properti yang terdiversifikasi. Portfolio properti perusahaan terdiri dari ritel, residensial, komersial, dan hotel. Peringkat dari perusahaan mencerminkan properti investasi yang solid yang berkontribusi terhadap 48% dari total pendapatan di 2013. Mall dan sewa kantor yang memiliki profil sewa jangka panjang berkontribusi terhadap 42% pendapatan. Properti investasi tersebut menghasilkan EBITDA berulangyang solid sebesar IDR 778milyar (USD67juta) dan EBITDA/interest coverage berulang sebesar 3,8x, yang bersamaan dengan posisi likuiditas perusahaan yang kuat akan membantu mengelola siklikalitas dari pasar properti dan volatilitas dari bisnis pengembangan properti. Aset Yang Berkualitas: Portfolio investasi dari perusahaan tersebar di 4 proyek yang sudah beroperasi di lokasi-lokasi strategis di Jakarta dan Surabaya. Proyek-proyek utama mencakup pengembangan properti multi fungsi, gedung bertingkat yang dikenal dengan super blok yang mencakup apartemen, kantor, ritel, dan terkadang hotel. Mall dari Pakuwon selain menghasilkan pendapatan berulang yang stabil merupakan pusat dari lahan perusahaan di Jakarta dan Surabaya yang akan menarik penghuni dan penyewa kantor dan juga menjadi tempat utama yang melayani komunitas lokal. Perusahaan memiliki rekam jejak yang kuat dalam mengelola tingkat sewa dari mall dan secara konsisten mencapai tingkat penyewaan di atas rata-rata industri. Marjin Yang Tinggi: Fitch memperkirakan bahwa Pakuwon akan menghasilkan marjin EBITDA di atas 50% dalam jangka menengah, didukung oleh biaya lahan yang murah dan kemampuan perusahaan untuk meningkatkan value di dalam super blok mereka. Pakuwon mencatatkan EBITDA marjin sebesar 53% di 2013 (2012: 55,6%), lebih tinggi dari perusahaan properti lain yang diperingkat seperti PT Alam Sutera Realty Tbk (B+/Stabil) dengan 42% dan PT Lippo Karawaci Tbk (BB-/Stabil) dengan 27%. Fitch berpendapat bahwa marjin yang tinggi akan memberikan perusahaan fleksibilitas dalam penyesuaian harga pada saat pasar properti mengalami penurunan. Terbatasnya Skala dan Diversifikasi: Peringkat dari Pakuwon dibatasi oleh terbatasnya skala dan diversifikasi proyek. Fitch memperkirakan bahwa dalam jangka waktu menengah, perusahaan akan menghasilkan sebagian besar arus kasnya dari superblok yang sudah beroperasi. Berdasarkan tingkat pengembangan sekarang, lahan seluas 394 hektar dari perusahaan akan cukup untuk pengembangan selama lebih dari 10 tahun. Walaupun perusahaan akan meluncurkan proyek perumahan baru di Surabaya Barat di 2H14, Fitch berpendapat bahwa proyek dan arus kas dari perusahaan masih kurang terdiversifikasi dibandingkan dengan perusahaan yang memiliki peringkat lebih tinggi. SENSITIVITAS PERINGKAT Tindakan pemeringkatan yang positif tidak diantisipasi dalam jangka waktu menengah karena terbatasnya skala, proyek, dan diversifikasi arus kas dari perusahaan. Negatif: Perkembangan di masa depan yang mungkin, secara individu maupun kolektif menurunkan peringkat antara lain: - melemahnya EBITDA berulang dari properti investasi (IP) /interest secara berkelanjutan di bawah 2.5x - net debt/net inventory (net inventory didefinisikan sebagai IP + Inventory + Property and Equipment - Advances) naik di atas 50% secara berkelanjutan (2013: 7%) - melemahnya profil bisnis yang dibuktikan dengan kenaikan yang signifikan dari tingkat kekosongan atau melemahnya tingkat sewa yang berkelanjutan - adanya bukti dari pelemahan likuiditas Kontak: Analis Pertama Hasira De Silva Director +65 67967240 Fitch Ratings Singapore Pte Ltd 6 Temasek Boulevard #35-05 Suntec City Tower 4 Singapore 038986 Analis Kedua Olly Prayudi Associate Director +62 21 2988 6812 Ketua Komite Vicky Melbourne Senior Director +61 2 8256 0325 Media Relations: Leslie Tan, Singapore, Tel: +65 67 96 7234, Email: leslie.tan@fitchratings.com; Leni Vu, Sydney, Tel: +61 2 8256 0326, Email: Leni.Vu@fitchratings.com. Informasi tambahan dapat diperoleh di www.fitchratings.com. Kriteria yang digunakan, 'Corporate Rating Methodology: Including Short-Term Ratings and Parent and Subsidiary Linkage' dapat diperoleh di www.fitchratings.com. Kriteria yang digunakan dan riset terkait: Corporate Rating Methodology Informasi tambahan Solicitation Status Setiap peringkat yang disebutkan dalam Rating Action Commentary (RAC) dari mana report ini diakses adalah permintaan dari penerbit surat berharga atau entitas yang bertindak atas nama penerbit surat berharga ("Solicited - Sell Side"). Oleh karena itu, Fitch memperoleh kompensasi untuk penyediaan peringkat. Solicitation status yang diberikan berlaku efektif pada tanggal RAC Applicable Criteria and Related Research: Corporate Rating Methodology - Including Short-Term Ratings and Parent and Subsidiary Linkage here ALL FITCH CREDIT RATINGS ARE SUBJECT TO CERTAIN LIMITATIONS AND DISCLAIMERS. PLEASE READ THESE LIMITATIONS AND DISCLAIMERS BY FOLLOWING THIS LINK: here. IN ADDITION, RATING DEFINITIONS AND THE TERMS OF USE OF SUCH RATINGS ARE AVAILABLE ON THE AGENCY'S PUBLIC WEBSITE 'WWW.FITCHRATINGS.COM'. PUBLISHED RATINGS, CRITERIA AND METHODOLOGIES ARE AVAILABLE FROM THIS SITE AT ALL TIMES. FITCH'S CODE OF CONDUCT, CONFIDENTIALITY, CONFLICTS OF INTEREST, AFFILIATE FIREWALL, COMPLIANCE AND OTHER RELEVANT POLICIES AND PROCEDURES ARE ALSO AVAILABLE FROM THE 'CODE OF CONDUCT' SECTION OF THIS SITE. FITCH MAY HAVE PROVIDED ANOTHER PERMISSIBLE SERVICE TO THE RATED ENTITY OR ITS RELATED THIRD PARTIES. DETAILS OF THIS SERVICE FOR RATINGS FOR WHICH THE LEAD ANALYST IS BASED IN AN EU-REGISTERED ENTITY CAN BE FOUND ON THE ENTITY SUMMARY PAGE FOR THIS ISSUER ON THE FITCH WEBSITE.

Our Standards:The Thomson Reuters Trust Principles.
0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below