for-phone-onlyfor-tablet-portrait-upfor-tablet-landscape-upfor-desktop-upfor-wide-desktop-up
深度分析

焦点:代持打新风波下的深圳楼市是“房住不炒”还是“房炒不住”?

路透北京12月2日 - 中国深圳楼市在715重磅调控后的短暂平静最近被打破,热热闹闹的“代持打新”让其再回聚光灯下。尽管限价政策下新房、二手房价格倒挂在热点城市屡见不鲜,但深圳此番景象,在监管层强调房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”当下,依然让人质疑:当地究竟是“房住不炒”,还是“房炒不住”?

2020年5月17日,深圳,行人经过一处住宅区旁的建筑工地。 REUTERS/Martin Pollard

对此,深圳监管当局表示正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为,亦否认市场热传的房地产税开征传闻;分析人士认为,深圳要给楼市降温,恐怕还得从根本的供给端入手。

“根本原因还是需求旺、供给不足,没什么新增楼盘,就算新房价格压住了,二手房价格也在上涨,”交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟表示,短期的非常规手段只能稳一时,依然没有解决根本问题。

他指出,要稳定价格,根本上还是要增加供应,衍生的问题就涉及土地制度改革,例如用地指标跨省域调剂。

中原地产首席分析师张大伟则称,限价是最简单的调控手段。房价上涨的原因很多,不增加供应打击投资需求,短期限制签约导致的房价数字下调,对于市场来说,只能酝酿未来的暴涨。

他认为,这类因限价严格而出现价格倒挂的楼盘必须剔除投资属性,增加限售等配套政策,否则对于楼市调控来说,很难稳定。

“归根结底还是调控不能只看面子,面子当然要看,但里子一点不动,那就是乱象了。”他说道,“房住不炒”是前提必须是投资客无利可图,才可能不炒,买到就赚500万,是“房炒不住”。

近期深圳新盘遭抢购,出现“众筹打新”“代持购房”。万科最新表示,根据深圳市政府指示,对瑧山海家园销售方案做出调整。万科目前已经整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单,将会把名单提交给政府相关核查部门,核查社保年限信息并按社保年限排名反馈给公司,万科将按照客户社保年限排名,再以本次可售房源为基数按1:5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围,参与摇号选房。

深圳市住房和建设局局长张学凡周二表示,针对当前一、二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。同时,进一步加大住房供应与保障力度,加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系,努力让市场进一步回归理性。

深圳市税务局亦在周二对“房地产税开征”传闻进行了紧急辟谣,称“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”的消息纯属谣言,对于蓄意编造、发布、传播有关虚假信息、扰乱社会秩序的行为,将提请有关部门依法查处。

新华社上周末发表题为抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措的时评称,“打新热”现象警示,增加供给、新房限价之外,楼市调控还有很多事要做,比如更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。

**供给短板**

持续的人口流入、特区40周年大礼包、去年对豪宅线的调整,诸多因素影响下的深圳楼市今年一骑绝尘,领跑全国。中国指数研究院最新数据显示,深圳11月二手住宅价格指数环比上涨1.65%,同比涨幅高达18.69%,远高于其他热点城市。

“房地产市场是个巨大的蓄水池,在实体经济不振和股市不确定性较大的背景下,部分资金进入部分人口流入较多、经济前景较好的特大城市和中心城市,是理性的,也是符合规律的。”中原银行首席经济学家王军表示,未来房地产市场这种头部化、结构化的趋势还会继续演化。

他认为,总体上看好粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游和中原地区的核心城市群。人口的流向在发生不可逆转的变化,并左右着房地产投资的逻辑,房地产业的未来必然将紧跟人流、物流、资金流和信息流走,房地产投资相对较多的机会必然集中在那些四“流”相对较为集中的区域和城市。

“解决高房价,供地充足、高效是基础,然后才是其它的因素的作用。”一位官方智囊团专家表示,此前40周年大礼包中,“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准”这条比较关键。

他解释称,这可以理解为实质性放权,有助于扩大新增建设用地来源、供地效率和灵活性,冲着解决土地供应短缺去的,应该有一些效果;但是由于深圳体量本身已经很大,靠这些政策性改革有局限性,很难稀释过去积累的矛盾。

他并指出,深圳地盘较小,已经不够用了。即使放权了,未来行政界线的制约会跟着来,大的区域性放权、市场化才是真正的出路。这样一点一点地放,似乎很稳,但是矛盾也会很稳地一圈一圈地巩固起来。

国家金融与发展实验室的房地产金融研究中心主任蔡真表示,后疫情时期,深圳房价涨势较猛,但短期内,由于信贷控制收紧,中央监管部门“房住不炒”政策也很明确,预计不会再有暴涨。

长期看,他认为,深圳精神还是鼓励干实业,政府并不愿意看到经济房地产化、房地产泡沫化,有可能会加大供给,为年轻人安居“创业”提供这样的机会,“长期尽管有不确定性,泡沫还是有希望得到抑制。”

深圳住建委今年7月公布的八项新政,精准打击投资投机行为,提高本地户籍购房限购年限门槛,并对普通住宅标准添加补丁,新增总价规定,以此抑制楼市热度,保持平稳发展。

中国监管层最新表态亦凸显“房住不炒”的决心。中国央行党委书记、银保监会主席郭树清表示,承诺低风险高收益就是诈骗,要对金融科技巨头,采取特殊的创新监管办法;房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”,坚决抑制房地产泡沫。(完)

审校 张喜良

for-phone-onlyfor-tablet-portrait-upfor-tablet-landscape-upfor-desktop-upfor-wide-desktop-up